Sådan kommer du i gang med dit første boligkøb

Større indtægt er lig med større forbrug

Det kan være lidt af en jungle at begive sig ud på boligmarkedet. Der er mange regler og begreber man skal forholde sig til, og er tidspunktet det rigtige? Det kommer vi tilbage til. Først og fremmest handler det om at være bevidst om den øgede indtægt, man pludselig har.

”Man skal være bevidst om de økonomiske dispositioner. Større indtægt er lig med et større forbrug. Det er en tendens, vi kan se. Økonomiske vaner kan være svære at slippe af med,” siger Michael Thorbek, der er boligchef i Lån og Spar Bank.

Måske er du vant til at tjene og forbruge i den første periode af sin ansættelse og nyder, at du pludselig kan købe de ting, du mangler, tage på en storbyferie eller ud at spise med vennerne uden at tænke på, om der nu også har penge tilbage på kontoen. Boligchefen slår fast, at der skal være plads til den slags, men går man med boligtanker, skal man sandsynliggøre, at man kan leve billigt, og er i stand til at lægge penge til side hver måned. De penge vil efter et boligkøb gå til afdrag og renter.

Som rådgivere kigger vi på jobsikkerhed, gennemsnitsløn osv. Det tager vi også med i betragtning. Er der jobsikkerhed i branchen og går lønudviklingen i den rigtige retning, så medgår det også positivt. Men man skal være indstillet på, at man måske skal tilbage til at have det samme rådighedsbeløb som en studerende, hvis man vil låne til en bolig, siger Michael Thorbek.

Krav om udbetaling

Den første stopklods, som mange unge møder i forbindelse med boligkøb, er kravet om udbetaling. Her skal man være i stand til at lægge 5 % af boligens pris. Det betyder, at hvis du har kig på en lejlighed til 3,2 millioner, så skal du kunne betale 160.000 kroner til banken med det samme. Kan du lægge endnu mere, er det kun et plus.

Jo mere man lægger i udbetaling, desto bedre er man stillet efterfølgende, da man så skal betale en mindre månedlig ydelse i mange år, siger boligchefen.

Vigtige begreber, du skal kende, hvis du skal låne penge til bolig

Renter: Hvis du får godkendt et lån, kan du få en variabel rente eller en fast rente. Hvilken en, du vælger, afhænger af flere ting. Kort sagt så kan den variable rente ændre sig baseret på markedets forhold, hvilket kan betyde udsving i afdraget, du skal betale hver måned. En fast rente derimod fastlåser renten i en bestemt periode, hvilket giver forudsigelighed. Den kan dog være højere end en aktuel variabel rente.

Afdrag: Det beløb, som du hver måned afdrager på lånet, og som du derved “betaler” tilbage til dig selv. Store afdrag kan påvirke dit månedlige budget og økonomiske fleksibilitet, men det betyder også, at du over en kortere periode vil betale mindre i rente, da det samlede lånebeløb formindskes hurtigere.

Afdragsperiode: Den periode, hvor du skal have betalt hele lånebeløbet tilbage. Optagelse af et stort lån kan føre til lange afdragsperioder på op til 30 år, hvilket betyder, at du betaler mere i rente over tid, selvom de månedlige afdrag er lavere.

Udbetaling: Man skal som minimum kunne lægge 5 % af den samlede pris på boligen for at kunne få lov at låne pengene. Jo mere man lægger, jo mindre skal man efterfølgende af med i månedlig ydelse.

Rentestigning: En stigning i renteniveauet kan øge de månedlige afdrag og påvirke din økonomiske stabilitet, især hvis din indkomst ikke stiger i samme takt.

Økonomisk volatilitet: Ændringer i arbejdslivet, personlige omstændigheder eller anden økonomisk nedgang kan påvirke din evne til at betale afdragene.

Lånegodkendelse: En lånegodkendelse er bankens blåstempling af dit lån til en bolig. Långiverens kriterier for et lån kan være strenge, og din kreditværdighed og økonomiske historik vil blive undersøgt nøje, før en bank siger god for et lån.

Gebyrer og andre omkostninger: Udover renten kan der være andre gebyrer og omkostninger, som skal tages i betragtning for at undgå uventede økonomiske byrder. Det kan være, at man vil ændre sit lån eller ændre afdragsperioden, hvilket bankerne typisk vil tage et gebyr for at ændre.

Hvordan “overtaler” du din bankrådgiver til et lån?

At overtale sin bankrådgiver til at godkende et boliglån kræver en kombination af forberedelse, troværdighed og tydelig kommunikation. Her er det vigtigt, at du samler alle nødvendige økonomiske oplysninger som indkomst, opsparing, investeringer, gæld eller andre lån. Dernæst skal du kunne vise et budget, der viser, at du er i stand til at betale afdragene på lånene og samtidig undgå at skulle leve på en sten.

”Når de unge sidder med en rådgiver og har fundet en lækker andels – eller ejerbolig, så begynder bankrådgiveren at spørge ind til dispositioner og vaner, og hvad der er tilbage til forbruget, når du har dækket alle faste udgifter. I den periode med høj indtægt har du så været økonomisk bevidst om at skulle købe en ejendom? Som nyuddannet skal man tænke langsigtet, og kunne vise bagudrettet, at man er økonomisk bevidst om, hvad et lån indebærer,” siger Michael Thorbek.

En fast indkomst er selvfølgelig et godt skridt på vejen, og låner du sammen med en kæreste, der også er i fast job, ser tingene selvfølgelig noget lysere ud. Og så skal du være realistisk i forhold til, hvor meget du kan låne. En bolig nær vandet, tæt på byen med et nyt køkken kan hurtigt få prisen til at skyde i vejret, da det er noget rigtig mange vil have. Udbud og efterspørgsel, du ved. Derfor skal du måske gå på kompromis med nogle af dine kriterier.

”Mange vil gerne have alt nyt fra starten af, og så er der endnu flere ting man skal kigge på fra bankens side. Man skal spørge sig selv, om man kan leve med et halvgammelt køkken i nogle år før man renoverer,” siger Michael Thorbek, boligchef i Lån og Spar.

Bankerne vil selvfølgelig gerne sikre sig, at du ikke låner mere end din økonomi kan bære og der er der en tommelfingerregel, der lyder, at man ikke må have en gældsfaktor på mere end 3,5 gange husstandens indkomst. Er du enlig med en indkomst på 500.000 om året, kan du altså regne med at kunne shoppe bolig for 1,75 millioner kroner med bankens velsignelse. Og 3,5 millioner, hvis du søger med en partner, der har samme indtægt. Det er vigtigt at sige, at dette er en tommelfingerregel. For kan du lægge en høj udbetaling, eller vise, at du er i stand til at skære ned på dine faste udgifter, kan gældsfaktoren måske forhandles lidt.

Og så er der det med om tidspunktet; Er det nu du skal købe, eller tror du at markedet går i stå? Og hvad med renten kommer den til at stige igen? Det er selvfølgelig umuligt at spå om. Ifølge boligchefen handler det dog om at kigge fremad. Vil du gerne stifte familie, skal du passe på med at købe for småt. Hvis du har råd, er det bedre med ét værelse for meget, end ét for lidt. Men kan du se dig selv i boligen i de næste 5-7 år, er der plads til et par udsving i økonomien, inden du skal sælge igen. Og som en sidste trumf peger boligchefen på den indlysende forskel ved at eje fremfor at leje.

”Jeg har det personligt bedre med at betale til mig selv end til nogen, der ejer et stort ejendomskompleks. Du får gevinsten, hvis det går godt, men du risikerer selvfølgelig også at tab, hvis du fx skal skilles,” siger Michael Thorbek

Held og lykke med boligjagten.