Lejeloven FAQ

Udlejning af private boliger i Danmark er reguleret af Lejeloven. Lovens primære formål er at beskytte lejers rettigheder. Lejeloven indeholder regler vedrørende det direkte aftaleforhold mellem udlejer og lejer og gælder for leje og fremleje. Loven indeholder både regler, der ikke kan fraviges ved parternes aftale – såvel som regler der kan fraviges ved aftale.  Det fremgår af loven, om en regel kan fraviges ved aftale.

Før 1. juli 2022 blev udlejning af private boliger i Danmark også reguleret af Boligreguleringsloven. Boligreguleringsloven blev dog ophævet, da en ny lejelov trådte i kraft. I dag er de fleste regler fra boligreguleringsloven flyttet over i lejeloven. De regler, der ikke vedrører aftaler mellem udlejer og lejer, er flyttet til Lov om boligforhold.

For lejeforhold, hvor udlejer er en almen boligorganisation, gælder Lov om leje af almene boliger. Det vil typisk fremgå af lejekontrakten, om lejeforholdet er omfattet af denne lov.

For nogle ungdomsboliger kan der supplerende til lejelovens bestemmelser gælde regler om studieaktivitet mv.

Fremleje er når man lejer sit eget lejemål ud – helt eller delvist. Dette lejeforhold er også omfattet af lejelovens regler. Udlejer kan ikke modsætte sig fremleje helt generelt ved aftale, hvis lejeren følger lejelovens regler – der dog indeholder nogle begrænsninger i, hvornår man kan fremleje.

Ved fremleje opstår der ikke noget aftaleforhold mellem udlejer og den, som man som lejer udlejer til. Selvom man er lejer, bliver man i forhold til den, som man fremlejer til, udlejer. Fremleje ændrer ikke på, at man i forhold til sin egen udlejer fortsat er bundet af sin lejekontrakt. Derfor er man også er ansvarlig over for sin egen udlejer for eventuelle skader, som skyldes den, som man har fremlejet til. Og selvom den, som man har fremlejet til, ikke betaler sin husleje, skal man fortsat betale sin husleje til sin egen udlejer.

Ved delvis fremleje må lejeren højst fremleje halvdelen af lejlighedens beboelsesrum, og det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum. Det betyder for eksempel, at hvis lejerne er et par, der bor i en toværelses lejlighed, kan der ikke ske delvis fremleje. Udlejer har krav på, at der laves en skriftlig lejekontrakt mellem lejer og fremlejer.

For at der kan ske fremleje af hele lejemålet, må fremleje maksimalt ske for en periode på op til to år, og lejers fravær skal være midlertidigt. Det vil sige, at lejeren skal kunne dokumentere over for sin udlejer, at man vil vende tilbage til lejemålet igen efter fremlejeperioden. Yderligere kræves det, at ejendommen skal omfatte 13 eller flere beboelseslejligheder – ellers skal man indgå en aftale med udlejer om at fremleje.

Som for delvis fremleje gælder det også, at det samlede antal beboere i lejemålet ikke må overstige antallet af beboelsesrum ved fremlejen. Udlejer kan modsætte sig fremlejeforholdet, hvis udlejer har en ”rimelig grund” til det – for eksempel hvis den, der skal fremleje, tidligere har misligholdt en aftale med udlejeren. Udlejer har også krav på, at der laves en skriftlig lejekontrakt mellem lejer og fremlejer.

Hvis man er fremlejer, skal man huske, at man ikke kan gøre krav gældende mod den, der ejer boliger, som man har fremlejet. Man kan kun rette sit krav mod den, som man har fremlejet sig ind hos. Det kan i nogle tilfælde betyde, at man er dårligt stillet, hvis den, som man har lejet sig ind hos, ikke overholder indgåede aftaler.

Hvis man ikke har en skriftlig lejekontrakt, gælder lejelovens regler uden forbehold. Så man må finde svaret på, hvilke rettigheder, som man som lejer har, i loven. At der ikke er en skriftlig aftale, medfører således ikke, at man er stillet dårligere end loven – lovens regler om for eksempel opsigelsesvarsler med videre gælder.

Både udlejer og lejer kan kræve, at der laves en skriftlig kontrakt; men det kan ikke umiddelbart sanktioneres, hvis den anden part nægter. Hvis det fører til et tab, at man ikke får en lejekontrakt, kan man kræve erstatning.

Hvis der er flere lejere på samme lejekontrakt, skal man være opmærksom på, at alle lejerne sammen bærer ansvaret for lejemålet. Det betyder for eksempel, at en lejer overfor udlejeren hæfter for betaling af hele huslejen, hvis en af de øvrige lejere, der står på lejekontrakten, ikke har betalt sin andel – uanset hvad man indbyrdes har aftalt.

Derudover skal lejer være opmærksom på, at der ikke uden frivillig aftale med udlejeren kan ske delvis opsigelse af lejemålet. Alle lejere skal i princippet opsige overfor udlejeren og dermed fraflytte samtidigt, hvis man skal ud af aftalen. Flytter lejeren uden aftale med udlejer, er lejeren fortsat bundet af lejekontrakten, selvom denne ikke længere bor i lejemålet.

Lejer og udlejer kan dog aftale, at én lejer kan opsige og fraflytte uden fortsat at hæfte, og at lejekontrakten herefter fortsætter med den eller de øvrige lejere. Udlejer kan også acceptere, at der indtræder en anden lejer i lejeforholdet; men det er ikke noget, som man har krav på, at udlejeren altid gør.

Lejer skal desuden være opmærksom på, at én lejer, der ønsker at flytte, ligeledes ikke har krav på at få depositum og forudbetalt husleje tilbage fra udlejeren, før hele lejemålet er opsagt, medmindre andet aftales med udlejeren.

Flytter man ind i et lejemål, hvor der allerede bor andre lejere, skal man være opmærksom på, at man ved underskrift på lejekontrakten kan komme til at hæfte for istandsættelse af lejemålet ud fra det lejedes stand på det tidspunkt, hvor lejeforholdet oprindeligt begyndte. Herunder kan en lejer i princippet komme til at hæfte for hele istandsættelsen, hvis de andre lejere ikke kan betale – uanset hvad der er aftalt indbyrdes mellem dem, der står på lejekontrakten.

Der gælder særlige regler for ugifte samlevende og for ægtefæller, hvis deres samliv ophører.

Når en lejer flytter ind, har udlejer mulighed for at kræve et depositum på et beløb svarende til maksimalt 3 måneders husleje eksklusive eventuelle aconto betalinger til forbrug. Depositummet er udlejers sikkerhed for, at der kan blive malet og eventuelt udført reparationer, som lejeren hæfter for, når lejemålet fraflyttes igen.

Depositum kan først kræves tilbagebetalt, når lejemålet er fraflyttet, og udlejer har haft mulighed for at afregne et eventuelt krav på istandsættelse. Lejeloven indeholder ikke nogen frist for udlejer til, hvornår depositum skal være tilbagetalt; men det vil i de fleste tilfælde ske indenfor 1-2 måneder efter fraflytning. Ellers har lejeren mulighed for at klage til huslejenævnet, hvis udlejer ikke reagerer.

Ud over depositummet har udlejer også mulighed for at kræve op til 3 måneders forudbetalt husleje ved indflytning, dog ikke for flere måneder end svarende til opsigelsesvarslets længde. Den forudbetalte leje er udlejers sikkerhed for, at udlejeren modtager betaling af leje i opsigelsesperioden. Hvis ikke man bor den forudbetalte leje op i opsigelsesperioden, vil forudbetalt leje blive betalt tilbage i forbindelse med, at et eventuelt overskydende depositum tilbagebetales.

Derudover kan udlejer kræve, at lejer betaler den første måneds husleje før indflytningen. Udlejer kan altså samlet set kræve et beløb svarende til 7 måneders husleje, når en lejer flytter ind.

Som udgangspunkt har en lejer 3 måneders opsigelse, hvis andet ikke er aftalt.

Hvis man lejer et værelse i et hus/ en lejlighed, hvor udlejeren selv bor, vil opsigelsesvarslet være 1 måned, hvis ikke andet er aftalt.

Det er muligt at aftale et længere opsigelsesvarsel end 1/3 måneder; men ikke et kortere varsel.

Opsigelsen bør være skriftlig (for at man kan dokumentere, at den er afgivet). Det kan også være, at det er aftalt i lejekontrakten, at opsigelsen skal være skriftlig.
En lejer hæfter som udgangspunkt for husleje i hele opsigelsesperioden, uanset om man flytter før. Udlejer er dog forpligtet til at forsøge at genudleje, når lejeren er flyttet. Udlejer kan ikke kræve husleje hos en lejer, der flyttet, hvis der er en ny lejer flyttet ind.

Hvornår og med hvilket varsel udlejer kan opsige et lejemål afhænger af, hvilken type lejemål, der er tale om. Desuden er det helt afgrænset af lejeloven, i hvilke situationer en udlejer kan opsige. Udlejer kan kun opsige i de tilfælde, hvor det direkte fremgår af loven. Det er ikke noget, som parterne frit kan aftale.

Hovedreglen er opsigelse med 3 måneders varsel; men ved udlejers opsigelse er dette kun gældende for en række tilfælde – f.eks. hvor lejeren ikke iagttager god skik og orden (husordensovertrædelser).

Er der tale om udlejning af enkelte værelser, der er en del af udlejers bolig, kan udlejer opsige med minimum en måneds varsel.

Er der tale om en beboelseslejlighed i et hus med to beboelseslejligheder, hvor udlejer bor i den ene, kan udlejer opsige med minimum et års varsel.

Er der tale om en ejerbolig eller en andelsbolig, som udlejer ønsker selv at bo i, er opsigelsesvarslet også minimum et år. Generelt er opsigelsesvarslet 1 år, hvor udlejer opsiger til eget brug.

Når en udlejer ønsker at opsige et lejemål, skal dette ske skriftligt, og opsigelsen skal indeholde oplysninger om årsagen til opsigelsen. Derudover har udlejer pligt til at oplyse, at lejeren har ret til at gøre skriftlig indsigelse mod opsigelsen inden for 6 uger. Opfylder opsigelsen ikke disse krav er den ugyldig. Indsigelse fra lejer kan ikke afgives pr. mail – der skal sendes et fysisk brev.

Hvis udlejer vil fastholde opsigelsen efter lejerens indsigelse, skal udlejeren anlægge sag mod lejeren ved domstolene.

Hvis en lejer væsentligt misligholder lejeaftalen, kan udlejer ophæve lejemålet til fraflytning straks.

Ved en tidsbegrænset eller en tidsbestemt lejeaftale, har lejer og udlejer på forhånd aftalt, hvor længe lejeaftalen skal gælde. Tidsbegrænsede lejeaftaler kan kun indgås, hvor udlejeren har en saglig begrundelse for at gøre det.

En tidsbegrænset lejeaftale skal som udgangspunkt ikke opsiges, da den ophører ved udløbet af den aftalte lejeperiode. Det kan dog aftales, at lejeren kan opsige aftalen før udløb.
Hvis lejer bor i det lejede mere end 1 måned efter udløbet af den aftalte lejetid, uden at udlejer har opfordret lejer til at flytter, fortsætter lejeforholdet dog uden tidsbegrænsning.

Lejeaftalen kan ophæves, hvis der foreligger en væsentlig misligholdelse – på samme vilkår som for alle andre lejeaftaler.

Hvor meget udlejer kan kræve i husleje, afhænger af mange forskellige forhold for eksempel hvor mange lejligheder, der er i den ejendom, som man lejer en bolig i, hvor når ejendommen er opført – og mange andre ting. Desuden kan det variere meget afhængigt af, hvor i Danmark man lejer en bolig.

>Der findes grundlæggende 4 forskellige huslejereguleringssystemer i Danmark, og alle typer af private lejeboliger (lejligheder og værelser) i Danmark er som hovedregel underlagt huslejeregulering. Af de fire former for huslejeregulering er markedslejen den eneste, der rent faktisk forholder sig til udbud og efterspørgsel. Der er ikke nogen steder, hvor man kan få oplyst nøjagtigt, hvor meget udlejer kan kræve i husleje.

>Hvis man vil klage over størrelsen af sin husleje, skal man indbringe en sag for huslejenævnet i den kommune, hvor man bor.

Udover selve huslejen kan udlejer kræve betaling for en lejers forbrug af el, vand, varme og eventuelt køling; men ikke faste gebyrer for renovation, brug af vaskeri eller lignende.

Det kræver som altovervejende hovedregel, at der er individuelle målere i lejemålet, for at udlejer kan kræve en lejer for forbrug.

Betalingen for varme og opvarmning af vand kan for de allerfleste lejemålstyper ikke inkluderes i huslejen. Betaling for vandforbrug kan være inkluderet i lejebetalingen, hvis der ikke er individuelle målere.

I forhold til el til andet end opvarmning gælder det – ligesom for varme – at betaling for el ikke kan inkluderes i huslejen. Udlejer kan dog kræve aconto betaling for el, hvis der er individuel forbrugsmåler i det enkelte lejemål. I langt de fleste tilfælde afregnes el dog direkte mellem forsyningsselskabet og lejeren.

Udlejer kan opkræve løbende acontobetaling for forbrug hos lejerne. En gang om året har lejer krav på at få et regnskab over sit forbrug – og enten få tilbagebetalt for meget indbetalt a conto – eller efterbetale hvis der er opkrævet for lidt. Hvis udlejer ikke laver et regnskab, kan lejer indbringe en sag for huslejenævnet og eventuelt undlade fremadrettet at betale a conto indtil der kommer et regnskab.

Hvad lejer skal vedligeholde, afhænger af hvad der er aftalt mellem lejer og udlejer.

Er der ikke i en lejekontrakt aftalt andet, er det eneste lejer er forpligtet til at vedligeholde og eventuelt forny, låse og nøgler.

I lejekontrakten skal udlejer angive, om det er lejer eller udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Den indvendige vedligeholdelsespligt består af hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

Hvis det er aftalt, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal lejer således sørge for, at lejemålet løbende bliver vedligeholdt. Det vil sige, at der skal males med videre, når det er påkrævet, så spor efter slid og ælde fjernes. Ved fraflytning kan udlejer kræve at en eventuel manglende vedligeholdelse gennemføres for lejerens regning. Lejer har dog aldrig pligt til at tilbagelevere lejemålet i bedre stand ved fraflytning, end den stand lejemålet havde ved lejers indflytning.

Al anden form for vedligeholdelse end anført ovenfor hører under den udvendige vedligeholdelsespligt, selvom det måtte vedrøre forhold inde i lejemålet. Kun i mindre ejendomme (med 6 eller færre lejligheder) og i lejemål, der ligger i såkaldte uregulerede kommuner (kun en række mindre kommuner – ikke for eksempel København, Frederiksberg, Århus eller Odense), kan det aftales, at en lejer skal have en vedligeholdelsespligt udover ”indvendig vedligeholdelse”.

Når lejemålet fraflyttes, skal lejer som udgangspunkt tilbagelevere det lejede i samme stand som ved lejemålets start. Hvis lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt ifølge lejeaftalen, hæfter lejer for eventuelt manglende vedligeholdelse i forhold hertil. Udlejer kan da for eksempel kræve, at væggene bliver malet og gulvet lakeret for en lejers regning, hvis lejer ikke gennem en længere årrække har malet eller behandlet gulve.

Lejer hæfter desuden altid for udbedring af ødelagte ting – uanset om lejer har vedligeholdelsespligten.

Lejer hæfter desuden for huslejebetalingen inklusive forbrug i hele opsigelsesperioden. Udlejer har dog pligt til at forsøge at genudleje lejemålet, når lejeren er fraflyttet.

Ved fraflytning af et lejemål skal der – bortset fra ved værelsesudlejning – gennemføres et flyttesyn, som udlejeren skal indkalde lejeren til. Hvis ikke der gennemføres et flyttesyn, eller hvis lejeren ikke ved synet modtager en flyttesynsrapport (eller får den tilsendt inden 14 dage, hvis lejeren ikke deltager i synet), vil udlejeren ikke kunne rette et istandsættelseskrav imod lejeren.

For lejligheder gælder det også, at der i forbindelse med indflytningen skal være afholdt et indflytningssyn, for at udlejer ved fraflytning kan kræve lejeren for eventuel manglende vedligeholdelse.

Hvis lejer er uenig med udlejer om lejevilkårene, og der ikke efter en dialog kan opnås enighed, kan lejer klage til Huslejenævnet i den kommune, hvor lejemålet er beliggende. Det vil fremgå af kommunens hjemmeside, hvordan en klage skal indbringes. Der skal betales et mindre gebyr ved indbringelse af klagen.

Vær opmærksom på at Huslejenævnet ikke kan tage stilling til alle typer af tvister mellem en lejer og en udlejer. Visse typer af tvister – for eksempel om opsigelse og ophævelse af et lejemål eller om en lejers erstatningskrav – skal i stedet indbringes for domstolene.